商业用房首付降到 30%，真的是好事吗？ 商业用房（包括商住两用）的首付比例，从原来的 50% 直接降到了 30%。 一看到这个消息，很多人第一反应就是：又放水了？商业地产要涨了？但我个人觉得，这个事不能这么看。 先想一个最现实的问题 如果你真的打算买门面、写字楼、公寓这种商业房， 你差的是那 20% 的首付吗？ 二三线城市随便一个门面： 少的几十万，多的几百万上千万，能买商业房的人，本来就不是刚需人群。买住宅是没地方住，必须买；买商业房，本质就是有闲钱拿来投资。那在现在这个环境下，商业房的投资回报怎么样，大家心里都清楚。 现在买商业房，真的划算吗？ 随便举个例子：花 200 万买一个门面或者写字楼，今年可能还能租 20 万，明年可能就剩 15万，同时还要承担资产贬值的风险。说白了，现在不是散户去冲商业地产的行情。 那这个政策到底是给谁用的？ 我觉得重点根本不在散户，而是为了降低存量商业资产的整合门槛。如果是一个公司、一个机构，觉得自己有能力把一栋楼盘活，那首付从 50% 变成 30%，前期资金压力一下子就轻了很多。 算一笔账你就懂了 假设一栋楼5000万：以前首付 50%要先拿2500万现在首付 30%只要 1500 万直接少掏 1000 万。 而能贷到剩下 3500 万的主体，一般流水、资质、背景都不会太差。再配合一些融资、信贷操作， 甚至可能实际只动用几百万自有资金，就把一栋 5000 万的楼拿下。虽然背着贷款，但产权是他的。 重点不在楼，在“故事” 拿下楼之后：是开公司，还是改成公寓，或者做别的包装 其实都不重要。重要的是：他可以对外说“我收购了一栋楼”估值、融资、后续操作空间一下子就出来了。 那原来的房东为什么要卖？ 能持有整栋商业楼的，本身也不会差到哪去，可能是国企、央企、投资公司之类。 他们选择卖，更多是因为：不想再承担高运营风险，不想再折腾，直接套现离场更稳妥。 总结一下我的理解 这次首付下调：不是给普通人去买门面的，也不是商业地产全面回暖，而是方便有能力的主体低成本接手、整合资产。