其实王石17年退休之后的万科已经不是好学生了，有两点：1、18年喊“活下去”警示地产进入青铜时代，自己则是疯狂扩张。17年-21年拿地金额分别是：2189亿、1351亿、1610亿、1349亿、1274亿。5年期内万科的有息负债，飙升到接近4000亿。 2、内部庞大复杂的表外资金池：企业股中心、15年收购的鹏金所、博商资管，鹏金所集资了万科员工的大量资金，博商资管则从外部吸收了大量资金，这些复杂的资本结构杠杆极大 以博商资管为例： 当万科旗下项目公司需要拿地或开发资金时，博商资管会牵头成立合伙企业，联合招商基金、东方资产、光大信托等金融机构 “入股” 项目。其中，金融机构出 “大头” 资金（通常占90%以上），博商资管出 “小头” 资金（通常不足10%）。表面上，金融机构是项目的 “股东”，但实际上，博商资管会与金融机构约定 “年化收益8%-10%”的固定回报，以及“3年后由万科回购股权” 的退出条款。 通过这种模式，博商资管以 “小资金撬动大资本”：其注册资本与实缴资本均仅1亿元，但通过杠杆放大，管理的资产规模一度达到千亿级别。这些资金大多流向万科的三四线城市项目，而这些项目的销售回款周期长、流动性差，为后来的债务危机埋下隐患。 这也是为啥建行分行分行副行长出身的万科总裁祝九胜被带走调查，祝九胜就是一手构建了万科内部复杂的资金链。而通过这些资金池，万科的职业经理人团队其实已经掏空了这个房地产明星企业。 下行周期疯狂扩张、脆弱的资金链杠杆，这两大因素压垮了万科。 还是自作孽